個人房屋轉(zhuǎn)讓如何繳納個人所得稅

　　個人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，如何繳納個人所得稅？這一問題已受到越來越多的關(guān)注。浙江財稅12366服務(wù)中心歸集納稅人咨詢較集中的問題，梳理相關(guān)稅收政策，幫助納稅人理解遵從。

　　稅收文件

　　●《財政部、國家稅務(wù)總局、建設(shè)部關(guān)于個人出售住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（財稅字〔1999〕278號）

　　●《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕108號）

　　●《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問題的通知》（國稅發(fā)〔2007〕33號）

　　●《國家稅務(wù)總局關(guān)于明確個人所得稅若干政策執(zhí)行問題的通知》（國稅發(fā)〔2009〕121號）

　　咨詢熱點

　　1 個人轉(zhuǎn)讓住房的所得是否征收個人所得稅？

　　財稅字〔1999〕278號文件第一條規(guī)定，根據(jù)個人所得稅法的規(guī)定，個人出售自有住房取得的所得應(yīng)按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目征收個人所得稅。

　　國稅發(fā)〔2006〕108號文件規(guī)定，個人所得稅法及其實施條例規(guī)定，個人轉(zhuǎn)讓住房，以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目繳納個人所得稅。

　　2 個人轉(zhuǎn)讓住房計征個人所得稅時，計稅價格如何確定？

　　國稅發(fā)〔2006〕108號文件第一條規(guī)定，對住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅時，以實際成交價格為轉(zhuǎn)讓收入。納稅人申報的住房成交價格明顯低于市場價格且無正當理由的，征收機關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入，但必須保證各稅種計稅價格一致。

　　國稅發(fā)〔2007〕33號文件第一條規(guī)定，工作基礎(chǔ)較好，具備直接制定最低計稅價格條件的，可直接制定房屋交易最低計稅價格，但定價時要考慮房屋的坐落地點、建筑結(jié)構(gòu)、建筑年限、歷史交易價格或建造價格、同類房屋先期交易價格等因素。不具備直接制定最低計稅價格條件的，可參照下列一種方法確定最低計稅價格：

　　1.當?shù)卣�府公布的拆遷補償標準、房屋交易指導(dǎo)價、基準地價。政府公布的上述信息未及時調(diào)整的，確定最低計稅價格時應(yīng)考慮房地產(chǎn)市場價格上漲因素。

　　2.房地產(chǎn)交易資金托管金額或者房地產(chǎn)交易網(wǎng)上報價。

　　3.信譽良好的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的評估價格。

　　各地區(qū)要加強與房地產(chǎn)管理部門的聯(lián)系，及時獲得有關(guān)信息，按照規(guī)定的管理制度，確定有關(guān)交易房屋的最低計稅價格，避免在辦稅窗口納稅人申報納稅時即時確定計稅價格。

　　納稅人申報的房屋銷售價格高于各地區(qū)確定的最低計稅價格的，應(yīng)按納稅人申報的銷售價格計算征稅；納稅人申報的房屋銷售價格低于各地區(qū)確定的最低計稅價格的，應(yīng)按最低計稅價格計算征稅。

　　3 個人轉(zhuǎn)讓住房時，如何確定房屋原值？

　　國稅發(fā)〔2006〕108號文件第二條第一款規(guī)定，房屋原值具體為：

　　1.商品房：購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關(guān)稅費。

　　2.自建住房：實際發(fā)生的建造費用及建造和取得產(chǎn)權(quán)時實際交納的相關(guān)稅費。

　　3.經(jīng)濟適用房（含集資合作建房、安居工程住房）：原購房人實際支付的房價款及相關(guān)稅費，以及按規(guī)定交納的土地出讓金。

　　4.已購公有住房：原購公有住房標準面積按當?shù)亟?jīng)濟適用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超標準面積實際支付的房價款以及按規(guī)定向財政部門（或原產(chǎn)權(quán)單位）交納的所得收益及相關(guān)稅費。

　　已購公有住房，指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級（含縣級）以上人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價（或標準價）購買的公有住房。

　　經(jīng)濟適用房價格按縣級（含縣級）以上地方人民政府規(guī)定的標準確定。

　　5.城鎮(zhèn)拆遷安置住房：根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》（國務(wù)院令第305號）和《建設(shè)部關(guān)于印發(fā)〈城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見〉的通知》（建住房〔2003〕234號）等有關(guān)規(guī)定，其原值分別為：房屋拆遷取得貨幣補償后購置房屋的，為購置該房屋實際支付的房價款及交納的相關(guān)稅費；房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款及交納的相關(guān)稅費；房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人除取得所調(diào)換房屋，又取得部分貨幣補償?shù)�，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款和交納的相關(guān)稅費，減去貨幣補償后的余額；房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人取得所調(diào)換房屋，又支付部分貨幣的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款，加上所支付的貨幣及交納的相關(guān)稅費。

　　4 個人轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金包括哪些？

　　國稅發(fā)〔2006〕108號文件第二條第（二）款規(guī)定，轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金，指納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。

　　5 個人轉(zhuǎn)讓住房計征個人所得稅時，可扣除的合理費用包括哪些？

　　國稅發(fā)〔2006〕108號文件第二條第三款規(guī)定，合理費用指納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。

　　1.支付的住房裝修費用。納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核，其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前實際發(fā)生的裝修費用，可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除：已購公有住房、經(jīng)濟適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%；商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%。納稅人原購房為裝修房，即合同注明房價款中含有裝修費（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的，不得再重復(fù)扣除裝修費用。

　　2.支付的住房貸款利息。納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行實際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實扣除。

　　3.納稅人按照有關(guān)規(guī)定實際支付的手續(xù)費、公證費等，憑有關(guān)部門出具的有效證明據(jù)實扣除。

　　國稅發(fā)〔2007〕33號文件第五條第一款規(guī)定，凡有下列情況之一的，在計算繳納轉(zhuǎn)讓住房所得個人所得稅時不得扣除裝修費用：

　　1.納稅人提供的裝修費用憑證不是有效發(fā)票的；

　　2.發(fā)票上注明的付款人姓名與房屋產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)共有人的姓名不一致的；

　　3.發(fā)票由建材市場、批發(fā)市場管理機構(gòu)開具，且未附所購商品清單的。

　　6 個人因離婚辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，是否征收個人所得稅？

　　國稅發(fā)〔2009〕121號文件第四條第一款規(guī)定，通過離婚析產(chǎn)的方式分割房屋產(chǎn)權(quán)是夫妻雙方對共同共有財產(chǎn)的處置，個人因離婚辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，不征收個人所得稅。