個(gè)人將房產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)送他人如何繳納個(gè)人所得稅？

    按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與他人房產(chǎn)也可以享受免繳個(gè)稅的優(yōu)惠。根據(jù)2009年5月25日起執(zhí)行的財(cái)稅[2009]78號(hào)文件規(guī)定，以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與，對(duì)當(dāng)事雙方均不征收個(gè)人所得稅： 

    （一）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹； 

    （二）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人； 

    （三）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。 

    除上述免稅情形外，其他應(yīng)稅情形的贈(zèng)與，區(qū)分以下兩項(xiàng)行為進(jìn)行處理： 

    一是受贈(zèng)時(shí)，在財(cái)稅[2009]78號(hào)下發(fā)之前，對(duì)其他情形的受贈(zèng)行為是否繳納個(gè)人所得稅沒(méi)有明確的規(guī)定，因個(gè)人所得稅是列舉式的稅目，因受贈(zèng)所得不屬于十大稅目中的所得，亦未在國(guó)務(wù)院財(cái)政部門確定征稅的其他所得的相關(guān)文件中進(jìn)行規(guī)范，因此，在2009年5月25日之前是不征收個(gè)人所得稅的。但2009年5月25日起，根據(jù)財(cái)稅[2009]78號(hào)文件的規(guī)定，受贈(zèng)人因無(wú)償受贈(zèng)房屋取得的受贈(zèng)所得，按照“經(jīng)國(guó)務(wù)院財(cái)政部門確定征稅的其他所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅，稅率為20%。具體應(yīng)納稅所得額為：房地產(chǎn)贈(zèng)與合同上標(biāo)明的贈(zèng)與房屋價(jià)值減除贈(zèng)與過(guò)程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額。 

    二是對(duì)受贈(zèng)后再行轉(zhuǎn)讓該房屋時(shí)，也要區(qū)分不同的年度來(lái)處理，2006年9月14日下發(fā)的國(guó)稅發(fā)[2006]144號(hào)文件曾經(jīng)規(guī)定：“受贈(zèng)人取得贈(zèng)與人無(wú)償贈(zèng)與的不動(dòng)產(chǎn)后，再次轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的，在繳納個(gè)人所得稅時(shí)，以財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除受贈(zèng)、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按20%的適用稅率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。在計(jì)征個(gè)人受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)個(gè)人所得稅時(shí)，不得核定征收，必須嚴(yán)格按照稅法規(guī)定據(jù)實(shí)征收。”因該規(guī)定沒(méi)有扣除財(cái)產(chǎn)原值，不符合《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法實(shí)施條例》第二十二條：“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，按照一次轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額，計(jì)算納稅。”的規(guī)定，2009年5月25日起財(cái)稅[2009]78號(hào)文件對(duì)此做出如下修改：以其轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的收入減除原捐贈(zèng)人取得該房屋的實(shí)際購(gòu)置成本以及贈(zèng)與和轉(zhuǎn)讓過(guò)程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額。 

    對(duì)于上述兩項(xiàng)所得，如果受贈(zèng)時(shí)贈(zèng)與合同標(biāo)明的房屋價(jià)值明顯低于市場(chǎng)價(jià)格或房地產(chǎn)贈(zèng)與合同未標(biāo)明贈(zèng)與房屋價(jià)值，以及再行轉(zhuǎn)讓時(shí)轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)該房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格或采取其他合理方式確定受贈(zèng)人的應(yīng)納稅所得額。 

    這里提醒納稅人，還需要注意離婚析產(chǎn)個(gè)稅的特殊處理。 

    析產(chǎn)又稱財(cái)產(chǎn)分析，是指財(cái)產(chǎn)共有人通過(guò)協(xié)議的方式，根據(jù)一定的標(biāo)準(zhǔn)，將共同財(cái)產(chǎn)予以分割，而分屬各共有人所有。析產(chǎn)一般發(fā)生在大家庭分家或者夫妻離婚時(shí)對(duì)財(cái)產(chǎn)的處理中。 

    2009年8月17日下發(fā)的《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于明確個(gè)人所得稅若干政策執(zhí)行問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]121號(hào)）文件，對(duì)近年來(lái)非常熱門且爭(zhēng)議頗多的關(guān)于“個(gè)人轉(zhuǎn)讓離婚析產(chǎn)房屋的征稅問(wèn)題”做出明確的規(guī)定： 

    （1）通過(guò)離婚析產(chǎn)的方式分割房屋產(chǎn)權(quán)是夫妻雙方對(duì)共同共有財(cái)產(chǎn)的處置，個(gè)人因離婚辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，不征收個(gè)人所得稅。 

    （2）再轉(zhuǎn)讓時(shí)，允許扣除其相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用納個(gè)人所得稅，其相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)原值，為房屋初次購(gòu)置全部原值和相關(guān)稅費(fèi)之和乘以轉(zhuǎn)讓者占房屋所有權(quán)的比例。 

    （3）若符合家庭生活自用五年以上唯一住房的，可以申請(qǐng)免征個(gè)人所得稅。該規(guī)定《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、建設(shè)部關(guān)于個(gè)人住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅字[1999]278號(hào)）已有規(guī)定：“自用5年以上”，是指?jìng)�(gè)人購(gòu)房至轉(zhuǎn)讓房屋的時(shí)間達(dá)5年以上。 

    在執(zhí)行上述政策中，納稅人還需要理解以下幾個(gè)具體問(wèn)題的界定：

    （1）購(gòu)置時(shí)間為：分割行為前的購(gòu)房時(shí)間確定，房產(chǎn)權(quán)證上注明的日期，或契稅完稅證明上注明的時(shí)間，即指填發(fā)日期。同時(shí)出具且二者所注明的時(shí)間不一致的，按照“孰先”的原則確定購(gòu)買房屋的時(shí)間。即房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間早于契稅完稅證明上注明的時(shí)間的，以房屋產(chǎn)權(quán)證注明的時(shí)間為購(gòu)買房屋的時(shí)間；契稅完稅證明上注明的時(shí)間早于房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間的，以契稅完稅證明上注明的時(shí)間為購(gòu)買房屋的時(shí)間。 

    根據(jù)國(guó)家房改政策購(gòu)買的公有住房，以購(gòu)房合同的生效時(shí)間、房款收據(jù)的開(kāi)具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間，按照“孰先”的原則確定購(gòu)買房屋的時(shí)間。 

    （2）轉(zhuǎn)讓時(shí)間為：以銷售發(fā)票上注明的時(shí)間為準(zhǔn)。 

    （3）購(gòu)房?jī)r(jià)格：按發(fā)生受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的購(gòu)房原價(jià)確定。 

    （4）“家庭唯一生活用房”：是指在同一省、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)納稅人（有配偶的為夫妻雙方）僅擁有一套住房。