財產(chǎn)和行為稅熱點問題（2023年12月）

1.單位轉(zhuǎn)讓舊房作為經(jīng)濟適用住房房源有何土地增值稅優(yōu)惠政策?

　　答：根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于廉租住房、經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》(財稅〔2008〕24號)第一條第三款規(guī)定：“企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為經(jīng)濟適用住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。”

　　2.個人購買住房如何繳納契稅?

　　答：一、根據(jù)《北京市人民代表大會常務委員會關于北京市契稅具體適用稅率等事項的決定》第一條的規(guī)定：“契稅稅率為百分之三。”

　　二、根據(jù)《關于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》(財稅〔2016〕23號)的規(guī)定：“一、關于契稅政策

　　(一)對個人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

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　　本通知自2016年2月22日起執(zhí)行。”

　　3.產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)印花稅的計稅基礎是什么?

　　答：根據(jù)《中華人民共和國印花稅法》第五條第二款之規(guī)定，應稅產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)的計稅依據(jù)，為產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)所列的金額，不包括列明的增值稅稅款。

　　根據(jù)《財政部 稅務總局關于印花稅若干事項政策執(zhí)行口徑的公告》(財政部 稅務總局公告2022年第22號)第三條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓股權的印花稅計稅依據(jù)，按照產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)所列的金額(不包括列明的認繳后尚未實際出資權益部分)確定。

　　4.企業(yè)分立，原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，是否征收土地增值稅?

　　答：根據(jù)《財政部 稅務總局關于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關土地增值稅政策的公告》(財政部 稅務總局公告2023年第51號)規(guī)定：“三、按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設為兩個或兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征收土地增值稅。

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　　五、上述改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。

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　　九、本公告執(zhí)行至2027年12月31日。”

　　5.納稅人和政府簽訂的土地收儲合同是否需要繳納印花稅?

　　根據(jù)《財政部 稅務總局關于印花稅若干事項政策執(zhí)行口徑的公告》(財政部 稅務總局公告2022年第22號)第二條第四款規(guī)定，下列情形的憑證，不屬于印花稅征收范圍：

　　2.縣級以上人民政府及其所屬部門按照行政管理權限征收、收回或者補償安置房地產(chǎn)書立的合同、協(xié)議或者行政類文書。

　　6.同一份應稅憑證即有應稅項目又有非應稅項目，未分別列明金額，如何繳納印花稅?

　　根據(jù)印花稅法第五條規(guī)定，應稅合同的計稅依據(jù)，為合同所列的金額，不包括列明的增值稅稅款;第九條規(guī)定，同一應稅憑證載有兩個以上稅目事項并分別列明金額的，按照各自適用的稅目稅率分別計算應納稅額;未分別列明金額的，從高適用稅率。

　　因此應按合同所列金額繳納印花稅。

　　7.對個人轉(zhuǎn)讓存量房時，既不能提供房屋及建筑物價格評估報告，又不能提供購房發(fā)票證明的，如何確定土地增值稅的扣除項目?

　　答：根據(jù)《北京市地方稅務局關于明確土地增值稅有關問題的公告》(北京市地方稅務局公告2013年第8號)文件規(guī)定：“

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　　三、個人轉(zhuǎn)讓存量房征收土地增值稅時，對既不能提供房屋及建筑物價格評估報告，又不能提供購房發(fā)票證明的，稅務機關可采取核定征收辦法，按轉(zhuǎn)讓存量房交易價格全額5%的征收率計征土地增值稅。對個人轉(zhuǎn)讓存量住房的，按照《財政部 國家稅務總局關于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》(財稅〔2008〕137號)第三條規(guī)定，暫免征收土地增值稅。原《北京市地方稅務局關于個人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問題的通知》(京地稅地[2006]456號)第三條同時廢止。

　　本公告自2013年10月1日起施行。”

　　8.實際結(jié)算金額與簽訂合同所載金額不一致的情況下如何繳納印花稅?

　　答：根據(jù)《財政部 稅務總局關于印花稅若干事項政策執(zhí)行口徑的公告》(財政部 稅務總局公告2022年第22號)第三條第二款規(guī)定，應稅合同、應稅產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)所列的金額與實際結(jié)算金額不一致，不變更應稅憑證所列金額的，以所列金額為計稅依據(jù);變更應稅憑證所列金額的，以變更后的所列金額為計稅依據(jù)。已繳納印花稅的應稅憑證，變更后所列金額增加的，納稅人應當就增加部分的金額補繳印花稅;變更后所列金額減少的，納稅人可以就減少部分的金額向稅務機關申請退還或者抵繳印花稅。

　　9.房屋附屬設備和配套設施是否計入房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅?

　　答：根據(jù)《國家稅務總局關于進一步明確房屋附屬設備和配套設施計征房產(chǎn)稅有關問題的通知》(國稅發(fā)〔2005〕173號)規(guī)定：“關于房屋附屬設備和配套設施計征房產(chǎn)稅問題，《財政部 稅務總局關于房產(chǎn)稅和車船使用稅幾個業(yè)務問題的解釋與規(guī)定》([1987]財稅地字第3號)第二條已作了明確。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和房屋功能的完善，又出現(xiàn)了一些新的設備和設施，亟需明確。經(jīng)研究，現(xiàn)將有關問題通知如下：

　　一、為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。

　　二、對于更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值;對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計入房產(chǎn)原值。

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　　四、本通知自2006年1月1日起執(zhí)行�！敦斦�部、稅務總局關于對房屋中央空調(diào)是否計入房產(chǎn)原值等問題的批復》(〔87〕財稅地字第28號)同時廢止。”

　　根據(jù)《財政部 稅務總局關于房產(chǎn)稅和車船使用稅幾個業(yè)務問題的解釋與規(guī)定》([1987]財稅地字第3號)規(guī)定：“二、關于房屋附屬設備的解釋

　　房產(chǎn)原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。主要有：暖氣、衛(wèi)生、通風、照明、煤氣等設備;各種管線，如蒸氣、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導線;電梯、升降機、過道、曬臺等。

　　屬于房屋附屬設備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起。電燈網(wǎng)、照明線從進線盒聯(lián)接管算起。”